Die Wohnung, die es gibt, und die, die fehlt
In Dessau-Roßlau steht mehr als jede vierzehnte Wohnung leer. In München ist es eine von tausend. Beide Zahlen stammen aus derselben Erhebung, beide sind korrekt, und zwischen ihnen liegt die eigentliche Frage der deutschen Wohnungsdebatte.
Denn wer über Wohnungspolitik spricht, spricht meistens über Instrumente: Mietpreisbremse, Neubauoffensive, sozialer Wohnungsbau. Seltener wird gesagt, auf welche Diagnose diese Instrumente eigentlich antworten. Das ist kein Detail. Ein Instrument, das das falsche Problem trifft, kann handwerklich einwandfrei sein und trotzdem wirkungslos bleiben.
Dieser Beitrag prüft deshalb zuerst die Diagnose und dann die Instrumente. Er beansprucht keine Lösung. Er versucht zu klären, worüber gestritten wird.
Was „zu wenig Wohnraum“ bedeutet
Die meistzitierte Zahl der Debatte lautet: In Deutschland stehen 1,9 Millionen Wohnungen leer.1 Sie stammt aus dem Zensus 2022, einer Vollerhebung, und sie stimmt. Nur sagt sie etwas anderes, als sie zu sagen scheint.
Von diesen 1,9 Millionen Wohnungen waren rund 700.000 innerhalb der folgenden drei Monate beziehbar – 38 Prozent. Über die Hälfte stand zu diesem Zeitpunkt bereits seit mindestens einem Jahr leer. Bei fast jeder vierten Wohnung liefen oder planten die Eigentümer Bau- und Sanierungsmaßnahmen, bei etwa vier Prozent den Abriss. Und die Verfügbarkeit hängt stark am Alter des Gebäudes: Von den leerstehenden Wohnungen in Häusern vor 1919 waren 28 Prozent beziehbar, von denen in Neubauten ab 2016 dagegen 60 Prozent.2
Zwei Drittel des Leerstands sind also kein Angebot, sondern Bestand in schlechtem Zustand, im Umbau oder auf dem Weg zum Abriss.
Wichtiger noch ist die Frage, wo dieser Leerstand liegt. Der marktaktive Leerstand – also Wohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar wären – lag Ende 2024 bei rund 522.000 Einheiten oder 2,2 Prozent.3 Die niedrigsten Quoten wiesen Freiburg, München und Frankfurt am Main mit jeweils 0,1 Prozent auf, gefolgt von Münster und Darmstadt mit je 0,2 Prozent. Die höchsten lagen in Dessau-Roßlau mit 7,6 und Pirmasens mit 7,3 Prozent. In Ostdeutschland ohne Berlin betrug der Wert 5,4 Prozent, im Westen 1,7.
Der Leerstand ist keine Reserve, auf die man zugreifen könnte. Er ist eine Landkarte.
Und diese Landkarte wird von einer zweiten Beobachtung überlagert, die der Knappheitserzählung noch deutlicher widerspricht. Zum Jahresende 2025 gab es in Deutschland rund 44,0 Millionen Wohnungen – 2,5 Millionen mehr als zehn Jahre zuvor. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung stieg auf 94,0 Quadratmeter, die Wohnfläche pro Kopf auf 49,5 Quadratmeter. Das ist ein Zuwachs von 7,1 Prozent binnen zehn Jahren. Das Verhältnis Personen je Wohnung sank von knapp 2,0 auf gut 1,9.4
Der Bestand ist also gewachsen, und die Fläche ist stärker gewachsen als die Bevölkerung. Was fehlt, sind nicht Quadratmeter. Was fehlt, ist Wohnraum im richtigen Zuschnitt an dem Ort, an dem Menschen arbeiten.
Daraus folgen zwei Wege, und die Debatte kennt fast nur den einen. Man kann die Menschen näher an die Arbeit bringen – dichter bauen, dort wo es am teuersten ist. Oder die Arbeit näher an den Wohnraum, der bereits steht. Der zweite Weg setzt Erreichbarkeit voraus, und die ist überwiegend angekündigt, nicht gebaut.5
Die Mietpreisbremse: eine Linie zwischen drinnen und draußen
Der Zensus 2022 hat erstmals alle Bestandsmieten erhoben, nicht nur die Neuvermietungen. Ergebnis: durchschnittlich 7,28 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter.6 Im selben Jahr lagen die Mieten bei Wiedervermietung inserierter Wohnungen bei 9,66 Euro, im Jahr darauf bei 10,30 Euro – ein Zuwachs von 6,7 Prozent.7 In den vierzehn größten Städten kosteten inserierte Wohnungen im Schnitt 13,43 Euro.
Die Spreizung zeigt sich auch innerhalb der Länder. In Berlin lag die Bestandsmiete 2022 bei 8,00 Euro, für Verträge ab 2019 bei 10,20 Euro. In Hamburg standen 9,3 gegen 10,9 Euro, in Sachsen 5,9 gegen 6,7.8
Hier liegt die eigentliche Trennlinie des deutschen Mietmarkts: nicht zwischen Arm und Reich, sondern zwischen denen, die drin sind, und denen, die suchen. Wer seit zwölf Jahren in derselben Wohnung wohnt, liest die Mietstatistik anders als jemand, der nächsten Monat umziehen muss.
Die Mietpreisbremse setzt genau an dieser Linie an. Sie begrenzt, was bei Neuvermietung verlangt werden darf. Das wirkt – und es schützt zugleich am stärksten den, der bereits eine Wohnung hat. Wer bleibt, zahlt wenig; wer wechseln muss, zahlt den Marktpreis. Ein Instrument, das die Neuvertragsmiete deckelt, verlängert die Verweildauer und verkleinert damit das Angebot für die Suchenden. Wie sich dieser Schutz im Einzelfall umgehen lässt und welche Nebenwirkungen die Modernisierungsumlage hat, habe ich an anderer Stelle beschrieben.9
Was die Mietpreisbremse in keinem Fall kann: eine Wohnung schaffen.
Wie ungleich die Last verteilt ist, zeigt die Mietbelastungsquote. Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.500 Euro gaben 2022 durchschnittlich 44,7 Prozent davon für die Miete aus. Bei Einkommen ab 4.000 Euro waren es 15,9 Prozent. Der Durchschnitt aller Mieterhaushalte lag bei 27,9 Prozent.10
Der Neubau: was genehmigt ist und was gebaut wird
2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Es war der zweite deutliche Rückgang in Folge, nachdem die Zahl von 2021 bis 2023 jeweils bei rund 294.000 gelegen hatte.11
Zugleich stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 10,6 Prozent auf 238.100 und lag damit höher als die Zahl der Fertigstellungen. Der Bauüberhang – genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen – betrug Ende 2025 rund 760.700 Einheiten. Davon befanden sich 307.200 im Bau, 158.600 davon im Rohbau. Im selben Jahr erloschen 35.700 Baugenehmigungen, der höchste Wert seit 2002 und ein Anstieg um etwa die Hälfte gegenüber 2022 und 2023.12
Rechnet man nach, bleiben rund 453.500 genehmigte Wohnungen, die nicht im Bau sind. Über deren Status vermerkt das Statistische Bundesamt: Zur Zahl der Vorhaben, deren Genehmigung noch nicht erloschen ist, die aber nicht mehr weiterverfolgt werden, liegen keine Informationen vor.12
Das ist der bemerkenswerteste Satz in der amtlichen Bauberichterstattung. Bei fast einer halben Million genehmigter Wohnungen weiß niemand, ob sie je entstehen. Erklärungen gibt es mehrere: Kalkulationen, die bei gestiegenen Zinsen nicht mehr aufgehen; Bauträger, die in Schwierigkeiten geraten sind; Projekte, die auf bessere Konditionen warten. Denkbar ist auch, dass die Genehmigung selbst bereits den gewünschten Effekt hat, weil sie den Bodenwert steigert, ohne dass gebaut werden müsste. Welcher Anteil auf welchen Grund entfällt, erfasst die Statistik nicht.
Was sie erfasst, ist die Zeit. Die durchschnittliche Dauer zwischen Genehmigung und Fertigstellung hat sich seit 2020 um sieben Monate verlängert; der Bau einer Wohnung dauerte 2024 im Mittel 26 Monate gegenüber 20 Monaten vier Jahre zuvor.11
Und die Branchenlage spricht nicht dafür, dass die Lücke bald geschlossen wird. Das ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau fiel im Juni 2026 auf minus 31,0 Punkte, die Erwartungen der Unternehmen auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahr. 43,7 Prozent der Betriebe berichteten von zu wenigen Aufträgen. Die Baugenehmigungen steigen – die Nachfrage nach Bauleistungen tut es nicht.13
Die Genehmigung ist der sichtbare Teil des Verfahrens. Sie lässt sich zählen, veröffentlichen und als Fortschritt melden. Was danach geschieht, entzieht sich der Statistik – und damit auch der politischen Kontrolle.
Der soziale Wohnungsbau: ein System, das netto verliert
2025 wurden bundesweit 27.283 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau neu gefördert, zwei Prozent mehr als im Vorjahr, dazu 4.701 Wohnheimplätze. Im selben Jahr fielen 57.621 Einheiten aus der Sozialbindung. Unter dem Strich blieb ein Minus von rund 20.000 Wohnungen. Der Gesamtbestand lag Ende 2025 bei etwa 1,03 Millionen, ein Jahr zuvor bei rund 1,05 Millionen.14
Steigende Förderzahlen und sinkender Bestand – das ist kein Umsetzungsproblem. Es folgt aus der Konstruktion. Öffentliches Geld erzeugt eine befristete Bindung an einem Bauwerk, das dauerhaft steht. Wer den Stand halten will, muss dauerhaft nachfördern.
Hinter diesem Saldo verbirgt sich allerdings eine größere Verschiebung, über die selten gesprochen wird. Die deutsche Wohnungspolitik kennt zwei Wege: Objektförderung, die an eine Wohnung gebunden ist, und Subjektförderung, die den Haushalt stärkt – Wohngeld und die Übernahme von Unterkunftskosten. Vor der Jahrtausendwende entfielen rund 80 Prozent des Fördervolumens auf die Objektförderung. Heute ist es umgekehrt: Etwa 80 Prozent fließen in die Subjektförderung.15
In absoluten Zahlen: Die reinen Unterkunftskosten aus Grundsicherung, Jobcenter-Leistungen und Asylbewerberleistungen dürften 2023 über 15 Milliarden Euro gelegen haben, zuzüglich fünf bis sechs Milliarden Euro Wohngeld. Die Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau lagen zuletzt bei weniger als 2,5 Milliarden Euro jährlich.16
Beide Wege haben nachvollziehbare Argumente. Für die Subjektförderung spricht ihre Zielgenauigkeit: Die Wohngeldberechtigung wird jährlich geprüft und orientiert sich unmittelbar an der Bedürftigkeit des Haushalts, während der soziale Wohnungsbau mit der Fehlbelegung kämpft – der Wohnberechtigungsschein gilt beim Einzug, nicht dauerhaft.17 Dagegen steht, dass Subjektförderung in angespannten Märkten in die Miete wandern kann, weil zahlungsfähigere Nachfrage auf ein unverändertes Angebot trifft.15
Und es gibt eine Gruppe, für die das Argument der freien Wahl ins Leere läuft. Der Sachverständigenrat weist darauf hin, dass Alleinerziehende, kinderreiche Familien und Zugewanderte unabhängig von ihrer Einkommenssituation auf dem regulären Wohnungsmarkt benachteiligt sind; für sie kann die Objektförderung den Zugang erst herstellen.18 Geld hilft nicht, wenn das Problem nicht die Zahlungsfähigkeit ist, sondern die Auswahl.
Bleibt der Einwand, der dem sozialen Wohnungsbau seit Jahrzehnten anhängt: die räumliche Konzentration von Haushalten in ähnlicher Lage. Der Befund ist belegt, aber seine Ursache liegt woanders, als oft angenommen. Das Zweite Wohnungsbaugesetz sah den sozialen Wohnungsbau ausdrücklich für „weite Kreise der Bevölkerung“ vor – er war als Breiteninstrument konzipiert. Durch auslaufende Belegungsbindungen, den Verkauf kommunaler Bestände und rückläufigen Neubau hat sich das Segment kontinuierlich verkleinert.19 Je kleiner der Bestand, desto enger die Vergabekriterien, desto homogener die Bewohnerschaft.
Die Konzentration ist damit weniger eine Folge der Bauform als des Rückbaus.
Wem gehört, worüber gestritten wird
Ein letzter Punkt, weil er in der Debatte regelmäßig falsch dargestellt wird. Von den rund 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland entfallen etwa 14 Prozent auf privatwirtschaftliche Unternehmen, 11,5 Prozent auf öffentliche Anbieter, 8,7 Prozent auf Genossenschaften – und 64,4 Prozent auf Privatpersonen.20 Rund jede zehnte Mietwohnung gehört einer Kommune oder einem kommunalen Wohnungsunternehmen; in Berlin sind es 22,4 Prozent, in Frankfurt am Main 21,5.21
Wie kleinteilig diese privaten Bestände sind, hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2025 erhoben. An den Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern haben rund 5,2 Millionen Personen Eigentum. 60 Prozent von ihnen besitzen genau eine Mietwohnung, 87 Prozent höchstens fünf. Etwa ein Prozent besitzt 31 oder mehr. Bei den ungeteilten Mietshäusern haben 81 Prozent der Gebäude höchstens sechs Wohnungen.22
Um die Deutung dieser Zahlen wird gestritten. Eigentümerverbände leiten daraus ab, dass Regulierung vor allem Kleinvermieter trifft; Mietervereine halten dagegen, dass die Bezeichnung „klein“ als Restgröße berechnet wird und größere Bestände verdeckt. Beide Seiten haben methodische Argumente. Bemerkenswert ist, dass die Kleinteiligkeit gegenüber der Vorgängererhebung nicht ab-, sondern zugenommen hat – der Anteil derjenigen mit nur einer Mietwohnung stieg von 57 auf 60 Prozent.22
Die Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände bleibt hier ausgeklammert. Sie ist derzeit rechtlich und politisch offen und ließe sich nicht seriös einordnen, ohne einem laufenden Verfahren vorzugreifen.23
Was in keiner der drei Debatten vorkommt
Alle drei Instrumente setzen an der Verteilung oder am Angebot an. Keines davon berührt die Frage, wer eine Wohnung überhaupt kauft.
Dort gilt: Wer eine Wohnung erwirbt, um sie zu vermieten, kann Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Wer dieselbe Wohnung erwirbt, um darin zu wohnen, kann das nicht. Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei 47,3 Prozent und ist damit die niedrigste in der Europäischen Union, deren Durchschnitt bei rund 68 Prozent liegt.24 Sie ist seit 2011 gesunken – trotz einer historisch beispiellosen Niedrigzinsphase.
Zehn Jahre günstigster Finanzierungsbedingungen haben die Eigentumsbildung nicht erhöht. Diesen Mechanismus habe ich in einem eigenen Beitrag ausführlicher beschrieben.9
Was bleibt
Die drei Instrumente sind nicht falsch. Sie antworten nur auf verschiedene Fragen – und das ist der Grund, warum die Debatte oft aneinander vorbeiläuft.
Die Mietpreisbremse setzt an dem Moment an, in dem ein Mietvertrag neu geschlossen wird. Sie begrenzt, was dann verlangt werden darf. Für jemanden, der eine Wohnung sucht, ist das der wichtigste Augenblick überhaupt – hier entscheidet sich, ob er sich das Angebot leisten kann. Das Instrument wirkt also genau dort, wo es wehtut. Was es nicht kann: eine Wohnung entstehen lassen. Wenn in München eine von tausend Wohnungen frei ist, ändert ein Preisdeckel nichts an dieser Zahl. Er ändert nur, wer sie bekommt und zu welchem Preis. Und weil er das Bleiben günstiger macht als das Wechseln, hält er Menschen in Wohnungen, die längst nicht mehr passen – zu groß nach dem Auszug der Kinder, zu klein nach der Geburt. Jede dieser Wohnungen fehlt jemand anderem.
Der Neubau setzt an der Menge an. Er ist das einzige Instrument, das die Zahl der Wohnungen tatsächlich erhöht. Nur dauert das: Von der Genehmigung bis zum Einzug vergehen im Schnitt gut zwei Jahre, und diese Spanne ist zuletzt länger geworden, nicht kürzer. Wer heute genehmigt, entlastet den Markt frühestens 2028. Hinzu kommt die Unsicherheit über den Bestand an Genehmigungen selbst. Rund 453.000 Wohnungen sind genehmigt und nicht im Bau, und die amtliche Statistik erfasst nicht, ob diese Vorhaben überhaupt noch verfolgt werden. Eine Zahl, die als Reserve gemeldet wird, ist damit möglicherweise zu einem erheblichen Teil Papier.
Der soziale Wohnungsbau setzt bei der Zielgruppe an. Er ist das einzige der drei Instrumente, das einen bestimmten Personenkreis direkt erreicht – auch solche Haushalte, die auf dem freien Markt nicht zum Zug kommen, weil sie bei der Auswahl durch Vermieter regelmäßig übergangen werden. Für sie hilft mehr Geld wenig, wenn sie den Mietvertrag gar nicht erst angeboten bekommen. Das Problem liegt in der Bauart des Instruments: Die Bindung an ein Gebäude ist befristet, das Gebäude selbst nicht. Jedes Jahr fallen mehr Wohnungen aus der Bindung, als neu hineinkommen – 2025 waren es 57.621 gegen 27.283. Selbst bei steigender Förderung schrumpft der Bestand. Um ihn nur zu halten, müsste dauerhaft mehr als das Doppelte gefördert werden.
Dahinter liegt ein Zielkonflikt, den kein Instrument auflösen kann.
Wer den Bestand schützt – durch Mietpreisbremse, Kündigungsschutz, Kappungsgrenzen –, macht das Wohnen für die sicherer, die eine Wohnung haben. Zugleich verringert er den Anreiz umzuziehen, und damit fließen weniger Wohnungen zurück in den Markt. Der Schutz der einen verkleinert die Auswahl der anderen.
Wer umgekehrt den Zugang erleichtert, indem er Preise freigibt und Wechsel attraktiver macht, verschiebt die Last auf diejenigen, die bereits in einer Wohnung leben und sich einen Umzug zu Marktkonditionen nicht leisten können. Auch das ist kein neutraler Vorgang, sondern eine Entscheidung darüber, wer sich anpassen muss.
Beides zugleich vollständig zu erreichen, ist nicht möglich. Es gibt keine Regelung, die den Bestand schützt und gleichzeitig das Angebot für Suchende vergrößert – jedenfalls keine, die kurzfristig wirkt. Was es gibt, sind Abwägungen: wie viel Schutz, für wen, zu wessen Lasten.
Genau diese Abwägung wird in der öffentlichen Debatte selten offen benannt. Stattdessen wird über Instrumente gestritten, als ginge es um handwerkliche Qualität – als sei die Mietpreisbremse gut oder schlecht gemacht, der Neubau ausreichend oder unzureichend gefördert. Doch die Instrumente sind Antworten. Ob sie taugen, hängt davon ab, welche Frage man gestellt hat.
Und diese Frage lautet nicht: Was hilft am besten gegen die Wohnungsnot? Sie lautet: Wessen Situation soll sich verbessern, und wer trägt dafür den Preis? Solange sie nicht so gestellt wird, bleibt jede Antwort zufällig.
Fußnoten
Die Geometrie des Stillstands
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