Die folgende Geschichte ist keine Märchenstunde, sondern eine Bestandsaufnahme der deutschen Wohnwirklichkeit im Jahr 2026. Sie handelt von Jonas, 32, stellvertretend für eine Generation, die zwischen Kaltmieten-Wahnsinn und der Hoffnung auf die eigenen vier Wände feststeckt.
Das 1.500-Euro-Stativ: Eine Besichtigung im Jahr 2026
Jonas steht im Flur einer 42-Quadratmeter-Wohnung im Berliner Speckgürtel. Der Makler lächelt professionell, während er auf einen wackeligen Designer-Hocker und eine einsame Stehlampe zeigt. „Teilmöbliert“, sagt er. Jonas weiß, was das bedeutet: Es ist der „Möblierungstrick“. Da die Mietpreisbremse zwar theoretisch bis 2029 verlängert wurde , sie aber bei möblierten Wohnungen oft durch undurchsichtige Zuschläge ausgehebelt wird, kostet diese Besenkammer nun 400 Euro mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Jonas rechnet kurz: 30 % aller Inserate in Großstädten sind mittlerweile möbliert – 2012 waren es gerade einmal halb so viele.
„Die Heizung ist antik, oder?“, fragt Jonas und deutet auf den gusseisernen Heizkörper, der vermutlich noch die Geburtsstunde des BGB miterlebt hat.
Der Makler nickt. „Der Vermieter wartet noch auf die kommunale Wärmeplanung bis Juni 2026. Solange die Heizung läuft, wird nichts gemacht. Reparaturen kosten den Vermieter schließlich sein eigenes Geld, Modernisierungen hingegen... nun ja, Sie wissen schon.“
Jonas weiß es. Würde der Vermieter die Heizung nur reparieren (Instandhaltung), müsste er die Kosten allein tragen. Ersetzt er sie aber durch ein modernes System (Modernisierung), darf er bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Und während Jonas’ Vermieter keine gesetzliche Pflicht hat, Rücklagen für regnerische Tage – oder kaputte Dächer – zu bilden , zahlt Jonas am Ende für den Wertzuwachs einer Immobilie, die ihm nie gehören wird.
Der Goldstandard-Fluch
Später am Tag trifft Jonas seinen Freund Marc, der gerade versucht zu bauen. Marc sieht aus, als hätte er drei Wochen nicht geschlafen. „Wir bauen in Deutschland immer noch Raumschiffe, Jonas“, flucht er. Er meint den „Goldstandard“. Unzählige DIN-Normen schreiben alles vor – von der Anzahl der Steckdosen bis zur Dicke des Estrichs.
Dabei gibt es Hoffnung: Der Gebäudetyp E. Das „E“ steht für einfach oder experimentell. Die Idee: Man verzichtet auf den teuren Schnickschnack, baut rechtssicher mit weniger Normen und spart so Milliarden an Baukosten. „Wenn das Gesetz 2026 endlich durchkommt, könnten wir auf die fünfte Steckdose im Flur verzichten und trotzdem sicher wohnen“, sagt Marc. Aber noch hängen viele Projekte in der Warteschleife des deutschen Bauvertragsrechts fest.
Die Steuer-Asymmetrie: Warum der Staat den Falschen hilft?
Am Abend sitzt Jonas vor seinem Laptop und vergleicht Finanzierungen. Er stellt fest: Als privater Arbeitnehmer ist er der Underdog des Systems. Wenn ein großer Investor ein Mietshaus kauft, kann er den Gebäudewert über Jahrzehnte von der Steuer absetzen (AfA) und sogar die Zinsen seines Kredits als Werbungskosten geltend machen.
Jonas hingegen? Wenn er für sich selbst kauft, wertet der Staat das als „Privatvergnügen“. Keine AfA, kein Zinsabzug. Die alte Eigenheimzulage wurde 2006 abgeschafft. Heute gibt es zwar KfW-Förderungen für Familien , aber diese sind oft an so extreme Energiestandards geknüpft, dass die Mehrkosten der Dämmung die Förderung wieder auffressen. „Es ist ironisch“, denkt Jonas, „der Staat fördert den, der Miete einnimmt, aber bestraft den, der keine Miete mehr zahlen will.“
Der Weg ins Grüne (mit 5G und Gleisanschluss)
Jonas schließt die Immobilienportale und öffnet eine Karte des Umlands. Er sieht Regionen, die 50 Kilometer entfernt liegen. Früher undenkbar, heute durch Homeoffice eine Option. 34 % der Deutschen arbeiteten während der Pandemie zeitweise von zu Hause.
Doch Jonas weiß: Damit der Umzug ins Grüne nicht in der sozialen Isolation endet, braucht er mehr als nur ein Auto und Glück bei der Ersatzteilsuche. Er braucht Schienen, die nicht nur dekorativ in der Landschaft liegen. Mit dem „Deutschlandtakt“ sollen die Metropolen künftig im Halbstundentakt verbunden werden, was auch die Anschlüsse in ländliche Regionen massiv verbessert. Parallel dazu gibt es Bestrebungen, über 300 stillgelegte Bahnstrecken zu reaktivieren, um fast 4 Millionen Menschen wieder ans Netz zu bringen. Allein 2025 fließen dafür über 11 Milliarden Euro an Regionalisierungsmitteln vom Bund an die Länder, um den Nahverkehr endlich aus der Epoche der Postkutsche zu holen.
Jonas lehnt sich zurück. Er hat keine Lust mehr, das Stativ für den Möblierungstrick eines Investors zu finanzieren. Er will einfache Standards, faire steuerliche Bedingungen für Eigentumsbildung und einen verlässlichen Takt nach draußen ins Grüne. Es ist Zeit, dass die Wohnungspolitik vom „Goldstandard“ der Regulierung zum „Gebäudetyp E“ des gesunden Menschenverstands übergeht.
Faktencheck: Die wichtigsten Daten zur Wohnungskrise
Um die Situation objektiv beurteilen zu können, hier die harten Fakten, auf denen Jonas' Geschichte basiert:
1. Mietbelastung und Regulierung
Überbelastung: Im Jahr 2024 gaben 12 % der deutschen Bevölkerung mehr als 40 % ihres Einkommens für Wohnen aus (EU-Schnitt: 8,8 %).
Mietpreisbremse: Sie wurde bis Ende 2029 verlängert. Studien zeigen jedoch nur eine moderate Wirkung von 2 % bis 4 % Dämpfung.
Ausweichstrategien: Der Anteil möblierter Wohnungen in Städten über 500.000 Einwohnern stieg von 15 % (2012) auf über 30 % (Ende 2024).
2. Modernisierung vs. Instandhaltung
Umlage: Vermieter können 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen.
Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² steigen (2 €/m² bei Mieten unter 7 €).
Rücklagen: Während Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gesetzlich zu einer Instandhaltungsrücklage verpflichtet sind (§ 19 WEG), gibt es für Einzelvermieter keine vergleichbare Pflicht.
3. Baukosten und "Gebäudetyp E"
Goldstandard: In Deutschland treiben ca. 3.900 DIN-Normen die Baukosten in die Höhe.
Einsparpotenzial: Der Gebäudetyp E soll durch das rechtssichere Abweichen von Komfort-Standards (z.B. weniger Steckdosen, einfachere Lüftung) Baukosten senken. Experten schätzen das Einsparpotenzial allein bei Verwaltungskosten auf Milliardenbeträge.
4. Eigentumsförderung im Vergleich
Vermieter-Privileg: Vermieter können Gebäudeabschreibungen (AfA: 2-3 % p.a.) und Schuldzinsen voll steuerlich geltend machen.
Selbstnutzer-Nachteil: Eigennutzer können Zinsen und Anschaffungskosten nicht absetzen. Die Eigenheimzulage fiel 2006 weg.
5. Infrastruktur und Umland
Homeoffice-Effekt: 34 % der Beschäftigten arbeiteten während der Pandemie ganz oder teilweise im Homeoffice, was den Druck auf städtische Märkte mindern kann.
Pendeldynamik: Der Wohnflächenverbrauch stieg zwischen 2015 und 2020 in ländlichen Regionen mit 3,7 % deutlich stärker als in Großstädten (1,5 %).
6. Mobilität und Schienenausbau
Finanzierung: Der Bund stellt 2025 insgesamt 11,56 Milliarden Euro an Regionalisierungsmitteln für den ÖPNV und den Schienenpersonennahverkehr bereit.
Reaktivierung: Es gibt Vorschläge für die Reaktivierung von 325 Bahnstrecken mit einer Gesamtlänge von rund 5.400 km, was 3,8 Millionen Einwohnern wieder einen Gleisanschluss ermöglichen würde.
Deutschlandtakt: Ziel ist ein Halbstundentakt zwischen Großstädten und eine bessere Vernetzung der gesamten Reisekette, inklusive ländlicher Räume.
Überbelastung: Im Jahr 2024 gaben 12 % der deutschen Bevölkerung mehr als 40 % ihres Einkommens für Wohnen aus (EU-Schnitt: 8,8 %).
Mietpreisbremse: Sie wurde bis Ende 2029 verlängert. Studien zeigen jedoch nur eine moderate Wirkung von 2 % bis 4 % Dämpfung.
Ausweichstrategien: Der Anteil möblierter Wohnungen in Städten über 500.000 Einwohnern stieg von 15 % (2012) auf über 30 % (Ende 2024).
Umlage: Vermieter können 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen.
Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² steigen (2 €/m² bei Mieten unter 7 €).
Rücklagen: Während Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gesetzlich zu einer Instandhaltungsrücklage verpflichtet sind (§ 19 WEG), gibt es für Einzelvermieter keine vergleichbare Pflicht.
Goldstandard: In Deutschland treiben ca. 3.900 DIN-Normen die Baukosten in die Höhe.
Einsparpotenzial: Der Gebäudetyp E soll durch das rechtssichere Abweichen von Komfort-Standards (z.B. weniger Steckdosen, einfachere Lüftung) Baukosten senken. Experten schätzen das Einsparpotenzial allein bei Verwaltungskosten auf Milliardenbeträge.
Vermieter-Privileg: Vermieter können Gebäudeabschreibungen (AfA: 2-3 % p.a.) und Schuldzinsen voll steuerlich geltend machen.
Selbstnutzer-Nachteil: Eigennutzer können Zinsen und Anschaffungskosten nicht absetzen. Die Eigenheimzulage fiel 2006 weg.
Homeoffice-Effekt: 34 % der Beschäftigten arbeiteten während der Pandemie ganz oder teilweise im Homeoffice, was den Druck auf städtische Märkte mindern kann.
Pendeldynamik: Der Wohnflächenverbrauch stieg zwischen 2015 und 2020 in ländlichen Regionen mit 3,7 % deutlich stärker als in Großstädten (1,5 %).
Finanzierung: Der Bund stellt 2025 insgesamt 11,56 Milliarden Euro an Regionalisierungsmitteln für den ÖPNV und den Schienenpersonennahverkehr bereit.
Reaktivierung: Es gibt Vorschläge für die Reaktivierung von 325 Bahnstrecken mit einer Gesamtlänge von rund 5.400 km, was 3,8 Millionen Einwohnern wieder einen Gleisanschluss ermöglichen würde.
Deutschlandtakt: Ziel ist ein Halbstundentakt zwischen Großstädten und eine bessere Vernetzung der gesamten Reisekette, inklusive ländlicher Räume.
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